首頁房屋貸款《房貸轉貸是什麼?》有殼族必看4大房屋轉貸評估重點!

《房貸轉貸是什麼?》有殼族必看4大房屋轉貸評估重點!

房貸轉貸

透過 房貸轉貸,你可以獲得更划算的貸款利息、延長還款年限,藉此能幫助屋主省下不少資金,也能減輕房貸壓力。本文即要探討房屋轉貸是什麼?轉貸是否能延長還款年限,以及能否降低房貸壓力呢?

最近新聞常常報導,房貸利率1.4% 1.6%起,房貸還了一陣子後發現其他銀行利率更好,卡在房貸年限多為 20 年或 30 年,甚至新成屋也有到40年的房貸,希望跟原貸款銀行商討可否做利率調整,原借貸銀行卻不願意為你降息該怎麼辦呢?

你可以選擇申請「房貸轉貸」,把房貸轉到另一家銀行,用更優惠利率、更長的還款年限繳房貸,讓負擔房貸的壓力大幅下降。給自己另一次機會,這就是房屋轉貸的妙用!

不過,要辦理「轉貸」的前題是新的銀行可以提供更優惠的利息、更高的貸款額度,或是重新提供寬限期,時就可以考慮辦理「轉貸」。

什麼是房屋轉貸?功用是什麼?

誠如字面上的意思,就是將房貸從 A銀行轉到 B 銀行。借款人可以向 A 銀行詢問截至轉貸當日未償還的本息,由 B 銀行代為償還。每間銀行對於房屋鑑價都有所差異,轉貸時,B 銀行會重新針對房子鑑價,如果房子有增值,除了清償原來的房貸外,B 銀行還會將增貸的額度撥款到貸款人的帳戶,增加資金彈性。

加上每間銀行對於房貸的利率高低都有所不同,透過房貸搬家,去選擇較低的房貸利率或者是增延還款年限,因為房貸屬於高價位的貸款商品,以一筆 1,000 萬的房貸而言,只要差 1% 的利率,就是十萬元的利息差異,不可小覷。一旦利率及還款期限調整了,每個月攤提的費用就會降低,減少開支讓房貸族降低負擔。

適合房貸轉貸的時機:

當然銀行不會直接或是主動的提供更好的房貸優惠,要找到條件更好的新銀行轉貸,可以把握這2個適合的時機:

1.房屋鑑價金額上漲:由於房貸是長期的貸款,一簽都是20~30年,償還了幾年的房貸後,房屋的鑑價可能會上漲,而對於因銀行方而言,相當於貸款擔保品的價值上升了,也可能會願意以更優惠條件放貸。

2.央行降息:會影響指數型房貸的利息支出,我們常在新聞看到的「央行降息一碼」、「央行升息半碼」,就是中央銀行正在進行貨幣政策的調節。

當我們在新聞上看到央行降息的新聞,就表示各銀行的「指標利率」會跟著調降,而我們的指數型房貸的利息也要跟著下降了,整體房貸降息,就可以選擇用轉貸的方式爭取降低利率。

雖然目前有些銀行為了搶業績,會在房貸市場上用低利搶轉貸客戶,建議除了要看轉貸銀行的利率,還得計算轉貸的成本。

房屋轉貸、房屋轉增貸比較表

項目轉貸(平轉)轉增貸
使用時機取得寬限期
降低利率
延長還款年限
取得寬限期
降低利率
同時需要資金
延長還款年限
貸款方式以新貸款
取代貸款
由新貸款
增加貸款
承作銀行新貸款銀行新貸款銀行
貸款支出如果有綁約需付原銀行違約金如果有綁約需付原銀行違約金
貸款時間需代償原貸款及等清償證明及送新的設定的時間需代償原貸款及等清償證明及送新的設定的時間
貸款限制1.利率降低0.5%以上才划算
2.有寬限期比較OK
房屋增值幅度大時才有空間轉增貸

房貸轉貸優點:

首先很明顯地當然就是更優惠的利率啦!另外還有房屋重新鑑價之後可能可以貸到更高的額度、重新計算寬限期、延長還款期限等好處。房貸利率與還款期限重新調整後,每期所需負擔的費用便會降低、減少開支降低房貸族負擔。

  • 降低房貸利率以減少利息支出
  • 爭取寬限期暫時不還本金
  • 同時有增貸的需求
  • 延長貸款年限

提供你4大房貸轉貸評估重點!決定房貸是否該轉貸嗎?

一:貸款人的繳息狀況是否正常?

貸款人的還款能力也是銀行評估是否承貸及貸款成數的重要因素,先自我分析一下近半年房貸還款是否正常,是否有遲繳紀錄,信用卡是否有使用循環利息以及卡費遲繳造成信用不良等情況,工作收入及本身負債比是否足以支付房貸,財力狀況是否健康。如果長期使用循環利息,且在原銀行繳息記錄不正常,要轉貸就不一定會有比較優惠利率,也有可能新銀行的房貸額度是平轉而已。

二:房屋擔保品條件好嗎?

近幾年房屋周圍的新成交的物件是否有增值,附近是否有學區、捷運等,房屋條件是否為熱門商品,另外套房不是市場主力,銀行會評估物件轉手條件,再決定貸款成數。

在地理條件上非學區或捷運站附近,或套房本身公設比過高,或是位在工業區的套房物件,銀行的審核條件就比較嚴格,因此不管是申請貸款或是轉貸,就不見得可以談到更好條件。

三:轉貸成本要多少?

以原貸款一千萬的房屋舉例,轉貸所需支付的相關費用約八萬至十萬元不等,因此建議想申請轉貸的投資族先利用各大銀行所提供的轉貸試算機仔細算清楚是否划算再行申辦。

  • 政府規費:地政需收規費為貸款金額0.12%
  • 代書設定:約4000至5000元
  • 塗銷費用:約1500元
  • 違約費用:提前還清貸款需支付違約金,約為貸款額1%至2%
  • 房屋鑑價:房屋重新鑑價費用約3000元至5000元
  • 開辦費用:約3000元至5000元

四:利差和轉貸額度有多少?

利差:假設新銀行利息降低了一碼,也就是0.25%,每貸款100萬一年就省了2500元,如果我們貸款金額為1000萬,每年就省了25000元,如果房貸轉貸的成本全部加起來為15000元,這樣你每年省下的利息大於轉貸成本,那麼你就可以考慮選擇申請轉貸。

另一個是房屋的增值,如果5年前銀行鑑價是800萬也貸了8成是640萬;而現在新的銀行鑑價是1000萬,如果也是貸8成是800萬,那有1百多萬的空間可以轉貸時就可以考慮一下申請轉貸

綜合上述4點,其中第1、2點,主要是銀行端來審核你,依據你的財力收入及信用條件來評估你可貸款的金額及利率,至於成本則是由你來評估所有轉貸的花費是否划算,如果合算就可以申請轉貸。

房貸轉貸流程

房屋轉貸流程
房屋轉貸流程

如果符合上述適合轉貸的時機,那就可以積極研究是否要進行房屋轉貸,而轉貸的整體流程大致上會分為五個步驟:

第一步:比較新貸款銀行條件

可以向預計轉貸的銀行諮詢貸款條件,確認並試算貸款年限、利率等等條件,扣除與原貸款銀行的違約金後,是否更加划算。

第二步:房屋現值估價

在選定條件優惠的新貸款銀行後,首先是會需要提供房屋權狀的影本,讓新申貸的銀行對房屋價值進行鑑價,如果鑑價結果比起原貸款時更高,那就有機會取得更好的貸款條件。

第三步:簽約與審核

在房屋估值後,新貸款銀行就能確認放款條件,簽完轉貸相關契約後,就完成了一半的手續,接下來就是要進行抵押權轉讓。

第四步:抵押權設定

由於房屋的抵押權要重新設定,從原借貸銀行轉讓給新申貸銀行,新銀行會先設定成第二順位,因此屋主本人需要攜帶身分證、抵押權設定契約書、土地建物所有權狀正本以及私人印帳等證明文件,到地政事務所辦理抵押權轉讓的相關手續。

第五步:新貸款銀行代償房貸

在地政事務所把原貸款銀行設定塗銷,第二順的新銀行就會變成第一順位,也就是把抵押權轉讓新銀行後,只要把相關證明文件繳交給新貸款銀行,就完成房屋轉貸的手續了!新銀行會將尚未償清的房貸逾額,撥款給原銀行,之後的房貸餘額就可用轉貸後的優惠條件來支付。

房貸轉貸所需資料

  • 雙證件:身份證/健保卡
  • 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
  • 在職證明或是勞保異動明細
  • 戶籍謄本
  • 土地建物所有權狀
  • 房貸最近一年繳款明細(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)

如何選擇適合自己的房貸轉貸銀行?

一般來說只是口頭詢問沒真正送件,所得到的答案都只是“大概”、”可能會落在…”,你無法得到一個很肯定的答案,畢竟只是口頭問問,而有些銀行會在你詢問時會給你很高的額度及相對低的利率來誘使你申辦,但最後送審出來的結果,貸款金額及利率應該也不會太漂亮,大多數的人其實都曾遇到相同的狀況,

那該怎麼解決比較好?

別急著轉貸,跟原貸款銀行談,可爭取較優條件,原因在於如果往來紀錄良好,民眾就可以此作為談判籌碼,有利重新商談利息,且向原銀行申請房貸增貸衍生的費用相較轉貸少。

至於要如何在這茫茫的房貸產品找到適合自己的類型呢?除了認真了解自己的需求之外,透過貸款專家的協助也非常重要,貸款通是專營不動產相關貸款的貸款公司,我們會評估超過二十家銀行,幫助您找到最適合的房屋貸款方案,歡迎您洽詢我們的免費專線,取得專業的貸款建議。

房貸轉貸Q&A

辦理轉貸要花多久的時間?

文件越齊全速度越快,一般而言12~15個工作天。

轉貸後是否有寬限期?

如果有需要寬限期可向銀行申請,銀行保有准駁的權利。

轉貸會失敗?

原本仍在繳納的貸款本金償還太少、當成貸款成數過高、還款紀錄不良或銀行鑑價後認為能轉增貸空間不大。

信用瑕疵有辦法轉貸嗎?

有過件的可能,但須先知道瑕疵的原因,如果是原房貸有發生遲繳就不太容易過件。

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