首頁二胎《二胎房貸是什麼?》二次抵押貸款完整解析申請條件、流程及常見問題

《二胎房貸是什麼?》二次抵押貸款完整解析申請條件、流程及常見問題

二胎房貸

當您緊急需要資金時,可利用房屋抵押貸款,這是目前各種貸款中利率最低、可貸額度最高的貸款方式,房屋尚有貸款時,還可以申請二胎房貸(又稱也稱為 二順位、次順位貸款),將房屋價值再次利用,只是二胎申請需要條件、流程有什麼需要注意事項這邊跟您說明。

常聽到二胎這個名詞,不過到底什麼叫二胎?種類有那幾種呢?貸款利率是多少?這部分讓貸款通分析給你看。

二胎 是什麼意思?

二胎 是什麼意思?
二胎 是什麼意思?

將已經被抵押過一次的物件,進行第二次的抵押,就是二胎貸款

先來解釋一下貸款中常聽到的「胎」是什麼?,所謂的「一胎、二胎、二胎、四胎….N胎」,就是「第幾順位債權」的意思,而「一胎」就是「第一順位債權人」的意思,「二胎」就是「第二順位債權人」的意思,「三胎」就是「第三順位債權人」的意思…..依此類推。

在跟不動產的物件合在一起之後,就會有房屋一胎、房屋二胎、土地一胎、土地二胎、農地一胎、農地二胎等等貸款項目。

在跟放款單位合在一起之後,就會有銀行房屋一胎、銀行房屋二胎、民間房屋一胎、民間房屋二胎、當舖房屋一胎、當舖房屋二胎……等等。

只可以借一胎、二胎嗎?還是可借到三胎、四胎、甚至五胎嗎?

只要有人願意接受房屋作擔保而借錢的,不管到第幾順位或幾胎都是可以設定的,而只要兩造雙方談好借貸規則,即可至地政事務所,做抵押權設定的申請及設定。

之前遇過有位客戶在銀行房貸上被設定到第四順位,因為房屋總市價2000萬左右,而一開始房貸只貸很少的300萬,過幾年之後又陸續跟銀行增借200萬、200萬、100萬而達到800萬的總貸款數目。而銀行也直接在貸款抵押設定上設定。才會出現有銀行設了四胎的情況。如果一胎房貸時就已經貸滿可貸的成數時,就比較不容易有二胎、三胎的承作空間。

搞清楚「胎權」之後我們接下來說明,二胎房貸和一般房貸有什麼不同?及什麼時候該使用二胎房貸?或者什麼時候直接用房屋增貸或房屋轉增貸?

二胎房貸 意思是什麼?將房屋做為第二順位抵押品

所謂二胎房貸指房子已經有房貸還沒繳清,再把房屋拿去向另一家銀行抵押貸款,由於求償順位並非首位是第二順位債權人,第二順位銀行債權清償只能排在第一家銀行之後,假如貸款人沒繳貸款,房屋進入法拍市場,而法拍市場拍賣房屋的價格大多較市價為低,第二順位債權人通常都無法取得拍賣所得,銀行承擔的風險會比第一順位的銀行高很多,所以利率比一般房貸高很多,而且貸款成數通常只有原房屋貸款金額的一成到二成左右。額度都是在300萬內的額度。

二胎房貸都是沒有「寬限期」,且需以「本息攤還」的方式還款,每期都得繳納貸款本金與利息;因此在申貸二胎房貸前,務必得審慎檢視自己的還款能力。

二胎房貸因為有房屋當擔保品作為抵押,雖然是二順位貸款,利率會比一般房貸高,但如果是跟信貸相比,較低的利率及較高的貸款額度上都具有其優勢。

比起轉貸,辦理二胎房貸的辦理流程,由於少了清償原貸款、塗銷設定等流程,從辦理到撥款的速度,會比轉貸要快得多(光是等清償證明就要2~3個工作天),以銀行二胎房貸而言,最快在一個星期左右就能撥款。如果是民間二胎,會更快1~3天就可以撥款。

如何申請二胎房貸?二胎房貸申請流程及條件

申請二胎房貸條件有哪些?

  1. 年滿20至65歲信用正常的國民
  2. 房子坪數15坪以上為佳
  3. 一胎房貸需繳滿一年才可以申辦二胎房貸,擔保品所有人持有二年以上且前順位房屋貸款滿一年以上
  4. 擔保品近一年無非金融機構二順位設定或信託紀錄

二胎房貸申辦流程?

二胎申辦流程?
二胎申辦流程?
  1. 申請:撥打專線或加LINE@ ID: @a580 免費諮詢專線0975751798賴經理。(提供權狀或是謄本及薪轉存摺近6個月的出入明細拍照LINE給我們 跟說明負債狀況之後 即可先送估價)
  2. 估價:銀行鑑價人員將針對物件,基於屋況、市價行情、該筆房屋的實價登入、持有時間、公告現值、地區….等等因素去完成得出鑑價報告可貸金額、利息等等。
  3. 審核:核貸金額、每期應繳金額、利息,並回報給你。
  4. 對保:如果前面流程進行順利,最後銀行會與貸款人約時間當面親自簽約和對保。這個流程須要房主本人親自出席。對保約需要1個小時,要事先安排時間。
  5. 設定:對保完成至撥款前,還需要經過第二順位的抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。
  6. 撥款:簽約對保後,設定完成時銀行就會將核貸金額進行撥款。

辦理二胎房貸需要準備的資料?

  • 1. 雙證件影本
  • 2. 收入證明(有租金收入者可提供租約及收租的銀行內頁半年出入明細加封面),勞保異動明細、薪轉存摺內頁半年出入明細加封面、或去年扣繳憑單、在職證明。
  • 3. 戶籍謄本影本
  • 4. 土地建物所有權狀影本
  • 5. 房貸繳款明細最近1年繳款明細(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)

如何挑選二胎房貸的申請管道?

申請二胎房貸的管道主要分為銀行、融資公司及民間金主這三種,主要差別在於申請的條件要求、貸款利率及貸款成數。

項目銀行二胎房貸融資二胎房貸民間二胎房貸
審核條件信用及收入狀況較嚴格信用及收入狀況較寬鬆不看信用及收入狀況
貸款成數通常不超過房屋鑑價7~9成最高可達房屋市價110%最高可達房屋市價100%
貸款利率3%~6%(年利率)7%~14%(年利率)1%~3%(月利率)

銀行二胎房貸:重視貸款人信用條件

項目銀行二胎房貸
貸款利率:年息4%~14%
還款年限1-15年
辦理時間1~2星期(含鑑價時間)
貸款額度最高300萬元
還款方式本利還
年齡限制20-65歲
申貸難易度比較嚴格是依個人授信評分
申貸費用帳管費、開辦費、代書費、規費

融資二胎房貸

項目融資公司二胎房貸
貸款利率6%到14%
貸款年限10年(120期)一般是分7年/84期。
貸款額度最高300萬。房屋所在地為台灣本島,最高額度為鑑價110%,外島不予承作。估價金額比銀行高,貸款成數比銀行高,
還款方式分期每月攤還(本息攤還)
申請限制門檻較銀行低。核貸門檻比銀行低,利息比民間放款低
適合對象20~70歲、自由業、八大行業、自營商、攤販等。信用卡循環高亦可承作 債務協商滿3年始可辦理。
申貸費用帳管費、開辦費、代書費、規費

民間二胎房貸:門檻低、核貸速度快。

項目民間二胎
貸款利率:月息1~3%
還款年限不限 隨借隨還不綁約
辦理時間1~3天(含鑑價時間)
貸款額度額度最高100%
還款方式1.按月繳息2.分期償還(兩種還款方案)
年齡限制20-70歲
申貸難易度辦理容易!不看個人信用狀況只看房屋價值
申貸費用服務費、代書費、規費

延伸閱讀:<《民間二胎申辦懶人包》合法及利息高低是民間貸款評估及選擇的關鍵!>

比較表的結論是

  1. 二胎都要設定:銀行與民間及融資公司的房屋二胎設定最主要的不同之處就在於「權利人」,銀行登記「銀行名稱」、融資公司則是登記「融資公司名稱」、代書則是登記「自然人名稱」。
  2. 辦銀行或是融資都需財力/薪轉/信用調查/ 算年息…等等
  3. 民間代書手續簡單/無信用調查不需薪水條/銀行存摺算月息(利息比較高)

什麼人需要二胎房貸?適合申請房貸二胎的3種情況

房屋一二三胎貸款方案說明
房屋一二三胎貸款方案說明

1/ 較高的貸款金額,適合資金需求高者:

由於信貸有月薪 22 倍的貸款金額限制,倘若薪資不高、或較少薪資相關證明,可能就無法借到足夠的貸款金額。而房屋二胎通常能貸到原貸款金額的 1~2 成,往往比信用貸款能貸款的金額高。

2/ 無固定薪資者、信用較差者:

對於有些特殊職業者,無法繳交信用貸款所需要提供薪資證明等資料,或是信用紀錄較差者,此時如果需要資金、手邊又有房產,二胎房貸就是個不錯的貸款方法。此外,二胎房貸的還款期(最高 15 年)也往往比信用貸款(最高 7 年)還要長。

3/ 審核期較短,適合急用錢者:

相較於房屋增貸跟轉貸,二胎房貸的審核時間較短,審核資料的要求也比較低(如第二點)。所以,對於急用錢者,二胎房貸也不失為一種的手段。

二胎房貸利率高嗎?有什麼風險?

當您想要辦理二胎房貸時,申請管道很多,有時會隱藏陷阱,在申請前一定要謹慎評估。還有幾個常見的陷阱,請您一定要小心:

二胎房貸利率高嗎?

項目利率較低利率較高
地段地段好地段比較偏遠
信用狀況貸款繳費紀錄良好貸款繳費遲繳紀錄多
貸款成數房屋殘值高房屋殘值低
屋況房屋現況良好房屋現況很差
收入狀況收入穩定沒有工作

結論是:

  • 通常第一順位抵押的貸款成數越低,第二順位可貸金額越高相對的利率也會較低一點。
  • 第一順位抵押的貸款成數越高,第二順位可貸金額越低相對的利率也會較高一點。

房貸二胎找民間貸款機構安全嗎?

人在急需用錢的時候難免會被話術欺騙了,民間貸款機構的選擇很多,只要我們慎選正派的民間貸款公司,就可以獲得幫助解決眼下困境。而民間貸款公司可能隱含怎麼樣的陷阱呢?要如何挑選?

  • 二胎貸款利息:如同前言,民間二胎的正常行情落在月息1%~3%之間,且彈性不綁約,隨時想清償都可以。挑選利息合理的金融機構,且詳細閱讀合約內容,以免踏入隱密的貸款陷阱。
  • 手續費、代辦費收取:正派的貸款公司不會在貸款者剛申辦二胎房貸之前,就收取費用或者簽訂契約、索取資料。此外,一般而言手續費不會超過貸款額度10%以上。在申辦前,務必弄清楚承辦手續費、代辦費用。
  • 面談對保方式:在核定金額確定放貸後,雙方對保的流程必須親自出席,同樣地,債權人(金主)也需本人出席面見,進行對保。倘若該公司避不見面,那債務人就須提高警覺,觀察其中是否有詐。

二胎房貸  vs. 增貸 差異比較?我適合哪一種?

需要資金周轉時,可優先考慮向原房屋貸款銀行詢問增貸的可能性,其次再考慮二胎房貸。先以利率較低的房屋增貸來做申請比較合適。

增貸衍生費用最低,可重談利率

建議民眾優先向原貸款銀行詢問增貸的可行性,原因在於如果往來紀錄良好,民眾就可以此作為談判籌碼,有利重新商談利息,且向原銀行申請房貸增貸衍生的費用相較轉貸或二胎房貸也是最少,況且若與原銀行早已建立起默契,申請時自然較容易核准。

二胎房貸撥款快,利率也比較高

由於二胎銀行求償順位排在第2位風險較高,利率當然也跟著調高,介於約3%至6%,一般承作銀行大約6%且無寬限期,至於還款時間則在1年至10年不等,目前也有銀行承作10年或15年的二胎貸款。

  • 利息較房貸高:二胎房貸的利息相較於銀行房屋轉貸、房屋增貸、一胎房屋貸款都來的高(不過如果這幾種貸款能通過審核者,通常也不會使用房屋二胎了)
  • 可貸金額較房貸少:房屋二胎最多貸 300 萬已是上限,但轉貸跟增貸則有更多的貸款空間,不過可貸金額還是會根據房屋的殘值有關,房屋殘值越高,就能獲得越高的貸款金額
  • 衍生的費用比信貸多:比信貸多出設定費、規費及代書的費用

不少銀行因利率較高、年限較短等甚至把二胎房貸當作信貸的方式來放款,假如因為信用貸款有貸款總額「不得逾月薪22倍」的法令限制,加上本身負債比已高到無法再借出信貸、且原房貸銀行也無法增貸的情況下, 是可以考慮申請「二胎房貸」。

需要資金周轉時,先以利率較低的房屋增貸來做申請比較合適。

二胎房貸Q&A

申辦二胎房貸到撥款的時間為?

申辦不會很麻煩,您只需要先提供權狀或是謄本,我們會先調資料進行估價,一般銀行二胎申請時間約7個工作天,民間二胎申請時間約1~3個工作天,急件最快可以當天核准。

沒有收入證明也可以辦二胎嗎?

可以的! 但是僅限於融資二胎與民間二胎的方案。銀行二胎房貸需要有收入證明。

二胎需要綁約多久?

銀行二胎跟所有銀行房貸一樣,都有綁約條款,綁約期是20個月。民間二胎則沒有綁約 , 隨借隨還沒綁約 。

辦理二胎房貸,需要提供保人嗎?

基本上不需要提供保人,只需要提供房屋的相關資料,由我們的專業人員協助申請與辦理即可。有無保人有差別嗎?在審核時,公司會一併考慮申貸人的信用、財力、年齡與房屋狀況等,但有些特殊情況,會要求提供保證人,來補強借款人的授信條件,需要視情況而定,基本上是不需要保證人的。

本身已經有二胎怎麼辦?可以在辦理二胎增貸嗎?

沒問題,如果已有二胎房貸,只要申請核准後,我們會幫您先清償,剩下餘額會撥入您指定的銀行,還是可以辦理。

以上是《二胎房貸是什麼?》二次抵押貸款完整解析申請條件、流程及常見問題!的介紹,如果有您其他想要了解的事項,歡迎來電免費諮詢,或填寫線上表單,由專人為您服務。

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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