首頁代書貸款有限制登記/預告登記還可以辦理轉貸或是二胎增貸及降息嗎?

有限制登記/預告登記還可以辦理轉貸或是二胎增貸及降息嗎?

限制登記/預告登記

限制登記 /預告登記各是是什麼呢? 限制登記的種類有預告登記、破產登記、查封、假扣押、假處分等從各有什麼用途、準備文件、費用、辦理方式以及注意事項,各種登記差異解說,用白話文分析給你聽!

限制登記是什麼?

所謂的「限制登記」,指的是限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。即因當事人申請,法院或其他政府機關囑託登記機關暫時凍結已登記之土地權利狀態,而限制登記名義人就其土地權利之全部或一部之處分,以保全請求權人之權益,亦稱「保全登記」。

簡單用限制登記之一的預告登記來舉例解釋:

假設今天,甲對乙所擁有的土地A設定限制登記。
這樣一來,甲就是「請求權人」;乙則是上面提到的「登記名義人」。
日後若乙想處分(買賣、租借等行為)這塊土地,在沒有經過甲的同意之前,都是不行的。

限制登記種類

而我們常見的限制登記,有以下五種:預告登記、查封登記、假扣押登記、假處分登記、破產登記。這些登記各代表什麼意思?有什麼法律上的效力?登記後要如何塗銷?我們一起來看看吧!

【預告登記】

預告登記是用來保障請求權人對不動產的權利,進而限制不動產所有權人任意移轉或設定抵押的一種方式。套用上面的例子,就是保障甲對A的權力,乙不能任意轉移或抵押。

預告登記依照依土地法第79–1條規定有這些效力及用途:

  • 保全房地產權利移轉或消滅的請求權
  • 房地產權利內容或順序變動的請求權
  • 房地產附條件或期限的請求權。

例如:丙將土地連同房屋出租給丁,約定20年以後丁將土地連同新增建築物無償歸還給丙。這就是房地產權利未來發生移轉的情形,必須預先辦理登記,即為預告登記。

而已經預告登記的房屋土地在登記未塗銷前,都應保持現狀,登記名義人不得做任何有妨害登記請求權之處分。

不過要注意的是:預告登記無法對抗強制執行,對於因徵收、法院判決或強制執行等所為之新登記,並無排除之效力。意思就是說,如果房屋土地之所有權人在外面欠了很多錢,被法院強制執行,即使已經預先設定了預告登記,這件房屋土地仍然會被法院查封拍賣!

【查封登記】

查封登記是強制執行的一種,可以和假扣押、假處分一起歸類。查封是由法院所提出,可以針對動產及不動產做出禁止處分(轉移、買賣、抵押等)的限制。

【假扣押登記】

假扣押亦是強制執行的一種,發生在查封之前,暫時扣押金錢財產。債權人為了保全金錢請求,聲請法院為假扣押之裁定,並且強制執行,禁止債務人處分金錢財產的程序。一般債務人借錢不還,買賣未給付價金,發票人、背書人不履行票據責任等大部分情形,都能透過假扣押執行程序來保障債權,以免債務人脫產。

【假處分登記】

假處分也是強制執行的一種,發生在查封之前,暫時限制其處分非金錢財產的權力。債權人就金錢請求,可以聲請法院假扣押;金錢以外的請求,便是聲請法院假處分,主要用於維持現狀,避免債務人進行移轉等行為。

【破產登記】

法院因債務人不能清償其債務,為兼顧債權人及債務人之利益,得因債權人及債務人聲請,就債務人之財產為破產宣告,囑託登記機關為破產登記。

有預告登記還可以辦理轉貸或是二胎增貸及降息嗎?

先來了解預告登記有什麼用途呢?
預告登記可以預防他人對於房屋土地的權利變更,只要有以下需求都必須經過請求權人的同意:

不動產過戶
不動產過買賣
不動產贈與
不動產貸款
不動產信託

舉例來說:A先生的不動產被B先生設定了預告登記,此時不論A想要賣房屋、過戶、贈與、信託、貸款,都必須要經由B先生的同意,主要是保障請求權人的同意。

預告登記的情況時常發生在:

1、借錢時,債權人(出錢者)將債務人(借錢者)的房屋或土地設定登記,以免債務人將房屋土地移轉、二次貸款,導致將來求償無門。

2、父母把房屋土地過戶給小孩,又擔心孩子隨意變賣房屋土地,或是拿去抵押貸款。若設定預告登記,非經父母同意,孩子便沒有辦法變賣房子土地或設定抵押囉!

預告登記有什麼效力呢?

預告登記在未塗銷前,登記名義人就其土地所為之處分,對於所登記之請求權有妨礙者無效。

預告登記,對於因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記,無排除之效力。

以上就會出現那如果二胎是有被設定預告登記時,是限制登記名義人處分其房地產權利所為的登記,未塗銷前的無效情形: 預告登記在未塗銷前,登記名義人就其土地所為之處分,對於所登記之請求權有妨礙者無效。

因為沒辦法直接設定成第三順位,要先清償二胎的債權塗消後,才可以設定成第二順位。因代償時沒有設定,對民間金主或是貸款公司在權利上沒保障,大部份金主是不喜歡承作。因風險較高如果有機會承作,收費會比較高。

預告登記塗銷要怎麼辦理?

有兩種方式可以申辦:

  • 自行辦理:預告登記申請並不難只是需要花時間來申辦,只要資料準備齊全到不動產的所屬地政機關就可以申辦了。
  • 由代書辦:如果擔心辦理不完整或是為了節省麻煩,您可以請代書來幫您代為申辦作為最公正的第三方保障雙方。

您可以先找到您不動產最近的地政地址

預告登記要準備甚麼文件呢?

  • 登記申請書
  • 登記清冊
  • 登記名義人同意書
  • 登記名義人身份證明文件
  • 登記名義人印鑑證明書
  • 請求權人身份證明文件
  • 土地或建築改良物所有權狀

如何塗銷 預告登記?

備妥下列文件至地政事務所申請

  • 土地登記申請書(附登記清冊)
  • 權利、義務人雙方身分證明文件
  • 申請人印章(可單方申請
  • 預告登記塗銷同意書(同意書應蓋預告登記請求人之印鑑章)
  • 預告登記請求權人印鑑證明(印鑑證明之核發日須為立約日期前一年內始為有效)

※義務人持國民身分證及攜帶印章親自到地政事務所核對身份,免附印鑑證明書

限制登記Q&A

預告登記辦理要多久呢?

一般從地政辦理預告登記需要約1~3個工作天就可以完成囉。

設定預告登記需要費用嗎?

不用地政規費。 如果您有請代書費用約在4000元以內。

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以上是有限制登記/預告登記還可以辦理轉貸或是二胎增貸及降息嗎?的介紹,如果有您其他想要了解的事項,歡迎來電免費諮詢,或填寫線上表單,由專人為您服務。

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