首頁房屋貸款公寓借錢可以借多少?老舊公寓貸款該注意4個重點?

公寓借錢可以借多少?老舊公寓貸款該注意4個重點?

公寓貸款

公寓借錢可以借多少?老舊 公寓貸款 有一個重點就是「建築物結構」,目前台灣建築物以RC結構居多,少數早期興建的公寓為加強磚造結構,SRC或SC結構則較常用於都會區高層建築。不同的建築方式會有不同的折舊率,這跟能借到多少錢非常有關。當銀行在鑑價、評估建築物的時候,會針對老舊公寓的保存期限與屋齡進行門檻的審核。

想利用您的房子來借錢嗎?

害怕老公寓借不了太高的額度?

公寓貸款可以貸多少?

不同的房子種類會有不同的行情,如住宅、店面、別墅、套房、陽光屋公寓、透天厝、華廈或是大樓都有各自的行情。除此之外,地段很重要,地段會決定房屋基本價值,與房子周遭地區實價登錄行情高低,這才是會銀行估價的最主要關鍵。在靠海邊的房子也會考量風化的因素等,都會影響銀行鑑價的結果。

還有一個更重要的觀念是,銀行願意借給您多少錢,大多數的人會以為「房貸金額=房屋總價x房貸成數」,而銀行卻不是用您的房屋成交價格去算,通常估價通常會比市價低1~2成左右計算,所以常常會讓人市價多少,銀行怎麼估出來的卻沒有想像的多。而可以貸到多少需要依照銀行鑑價人員的評估計算後才知道,以下幾樣是會直接影響到可貸額度的項目:

偏僻、空屋率高區域:

房屋所在地是否為鬧區, 交通樞紐 (如捷運站等),較為偏僻的區域發展前景不好,銀行會認為此地區的房子在未來可能賣不出去,因此鑑價就會比較低。

公設比太高的房子:

公設比太高除了借款人自身買房時不划算、買到的跟實際拿到的坪數差很多之外,房貸是拿房子跟銀行抵押貸款,公設是銀行收不回來的成本,假如說借錢的人繳不出錢、還不了款,銀行本身是沒辦法賣掉公設來還債,如此一來評估出來的價錢也不會太高。

附近有嫌惡設施:

這種房子通常都不會太熱門,價錢也不會太高,銀行當然非常不喜歡!那麼房子所估出來的價錢都會很低。

*嫌惡的設施包括:例如臨近廟宇、靈骨塔、墓地、高壓電塔、正對高架道路、路沖、陽光屋、無尾(死)巷、近聲色場所、 電塔、電箱、殯葬、工廠、路衝等等。

土壤液化或順向坡區

調查是否房屋位在土壤液化區或順向坡上,且要注意房屋建造的工法及材料,皆會影響建築物的抗震能力。

老舊公寓貸款 該注意4個重點?

第一、公寓建材

公寓貸款有一個重點就是「建築物結構」,不同的建築方式會有不同的折舊率,建築結構從弱到強一般可分為磚造、加強磚造、鋼筋混凝土(RC)、鋼骨鋼筋混凝土(SRC)、鋼骨混凝土(SC),目前台灣建築物以RC結構居多,少數早期興建的公寓為加強磚造結構,SRC或SC結構則較常用於都會區高層建築。這跟能借到多少錢非常有關。

  • 磚造房屋耐用年限為二十五年!
  • 加強磚造房屋耐用年限為三十五年!
  • RC、SRC、SC建築耐用年限則為五十年。

當剩餘耐用年限越短,房屋的殘餘價值也就越低,銀行放貸時便會更為審慎。若建築物可使用年限較短,且不是坐落在精華地段,通常只能貸到房屋總價的6成。有些老公寓已經接近建築耐用年限。
相較之下,鋼筋混泥土、鋼骨鋼筋混凝土及鋼骨混凝土的建築物,可借到的錢會比較多、也比較容易。

第二、確認公寓貸款年限

一般可貸金額之算法為:

  • 屋齡+貸款年限 < 65年
  • 年齡+貸款年限 < 75年

簡單的算法是借款人、所有權人的年齡加上貸款年期必須小於75。或是貸款年限加上屋齡必須小於50。舉例來說,購買屋齡30年的公寓,貸款年限最長為20年,若屋齡已有40年,貸款年限就只剩10年,假設總貸款金額相同,屋齡40年的公寓每個月要繳交的貸款會是屋齡30年房屋的2倍,還款壓力大幅增加。

第三、好借錢的公寓 位於精華區申貸比較容易

要用公寓來借錢,最重要的就是坐落地點!銀行通常將房子依地區分類,等級有A、B、C、D,A級最高能申請到8成貸款,B級則為7.5成,C級7成,D級只有6成。

地區或地段差異性較會反應在房屋估價上;因此,買地段好的中古屋是較聰明的選擇。一般來說,除非您的公寓有鋼筋裸露、結構不良甚至是海砂屋或輻射屋,銀行絕對不可能承做之外,如果是雙北地區,或是捷運站有到達的地段,較老的公寓貸款成數還是有機會到8成還是能夠借到好價錢。

第四、貸款人本身的償債能力很重要

  • 有房就可以辦理貸款,基本上只要滿足以下條件,就可以辦理房屋貸款!
  • 年齡:年滿20–65歲的國民皆可
  • 屋齡:最好不超過30年
  • 房屋類型:住宅、店面、別墅、房改房、套房 。
  • 抵押物的要求:房屋及土地權狀齊全,產權明晰,無產權糾紛,且能進行交易 。
  • 信用要求:近兩年內連續逾期不超過3次或累計逾期不超過6次 。

另一個非常重要的考量點是貸款人本身的信用、還款能力和職業,貸款時提供的資料越完整,越能幫助銀行了解客戶,工作收入穩定,有報稅資料、薪資轉帳紀錄,即是較完整的所得資料。

如果本身條件不錯,若信用卡和其他貸款繳款紀錄正常,聯徵無異常顯示,銀行內部評分會較高再加上公寓坐落地點佳,貸款的利率和成數就有可能比較好。

擔心借不到錢?可轉向民間貸款公司

評數、屋齡無限制(套房、公寓、透天皆可辦理)

申請房貸,雖然各種房屋不論新舊都能辦理,但銀行還是會依據借款人的職業還有還款能力等條件決定是否核貸。 若是銀行無法辦理,我們仍可以向民間貸款公司辦理房屋貸款。

房屋持分也能申辦

房屋持分的定義是:一間房屋所有權為多人持分、共有。
用銀行的角度來看,房屋持分代表產權不完整,有可能會造成持分者意見不合的情形,所以通常都會拒絕核貸!但是民間的貸款公司不論多少人持分,都可以辦理、借錢。

信用有瑕疵可

民間辦理任何貸款都不需要調閱聯徵紀錄,如果信用不良、卡費遲繳或有未繳等記錄的人都能申請。

房屋貸款方案說明

項目房屋貸款
貸款條件1.年滿20至60歲之國民
2.房子坪數15坪以上(北市12坪以上)
3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者;
但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度貸款金額視房屋市值估價而定。
一般可貸8成左右
貸款年限1-40年 本利攤還型:最長40年,
提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ,
寬限期內只還利息不用攤還本金,讓您還款更輕鬆。
貸款利率1.6%~2.23%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件雙證件(身份證+健保卡或駕照)
收入證明
在職證明
戶籍謄本
土地建物所有權狀
如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細
(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)

最後提醒,屋齡老舊的房子公寓,還有修繕成本要考慮,水電管線裝潢通常都要重拉,若以房價的10%來算,總價800萬的房子就要抓80萬的裝修預算,建議應準備較高自備款後再出手。

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