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房貸流程 迷思大破解!房貸審核時間及撥款程序拆解!

房貸流程

房貸流程 會很複雜嗎?有哪些是需要注意的地方?房貸從申請到撥款時間要多久? 房貸審核時間會拖很長嗎?還有銀行照會、估價、對保時間等林林總總,究竟辦個房屋貸款要多久才拿的到錢?這篇就來拆解房貸申請流程,讓你一目了然房貸多久才下來!

房貸流程會很複雜嗎?銀行房貸多久才下來?有哪些是需要注意的地方?

為何一個買房的基本常識竟然這麼少人知道?

房貸申辦流程6步驟

一般而言,房貸申請可以分為6大步驟,依序是申請→照會→估價→審核→核貸結果通知與申覆→對保→設定→撥款,每一階段所需要的作業時間皆不相同,各約1–5天不等,是故加總起來,快的話至少也需要1周,慢則甚至3周,下面將一一說明。

房貸流程一:首重房貸銀行的選擇

房貸流程第一步就是在找房貸銀行,一般購屋貸款會由仲介配合的代書及銀行直接處理!當然你也可以自己找。

由於購屋的流程中,代書對案件進度會比較了解,如果是透過仲介購買房子時要辦貸款,通常代書也會在簽約時和簽約後向你介紹他們常合作的銀行,因為對銀行業務有幫助,因仲介的關係在貸款上也會比較順利。

如果是要自己找貸款銀行,貸款通是建議先找自己工作的薪資轉帳的銀行或是主要存款常出入的銀行。因為在銀行內部會有比較明確的資料,往來很久的銀行在貸款上也會比較順利。

當然要辦房屋貸款前提是個人工作收入以及信用方面都維持良好的狀態。

貸款通是建議在簽約前就先做估價的動作,把你要購入房產先透過目前市面上常用的工具可以先自己估價一下,大部份目前上網都可以取得大概的估價管道是

  • 實價登錄
  • 房仲網頁查詢
  • 銀行委託鑑價
  • 銀行行員估價
  • 銀行網頁試算

利用上面的估價管道先了解這間房子貸款大概能貸多少,了解自己的頭期款要準備多少,讓自己心裡先有個底。

房貸常有的迷思?買賣的合約價等於銀行估價?

辦理房貸的人在準備自備款時通常會以為「房貸金額=房屋總價x房貸成數」,用這個來計算自備款的金額,這個觀念不一定是正確的。

去銀行申辦房貸之後,銀行內部估價人員會觀察房子屋況後,進行估價的動作。但這個估價並不一定就是房屋購買時的價格。

銀行因為要降低放款風險,估價通常會比市價低1~2成左右(視各地區不等)。所以購屋時請多準備些自備款,以免銀行的估價比你的買屋價格低太多,造成自備款不足的情況。

房貸流程二:銀行房屋鑑價與聯徵

在初步知道房子的價值之後,我們就要正式開始跑房貸流程中最重要的申貸程序,

一旦送出申請銀行就會調閱聯徵檢視個人信用狀況,3個月內聯徵調閱次數將會影響後續跟他行申貸的條件,建議做好功課再申請。信用狀況越良好越容易過件,同時也比較能申請到較多的貸款金額跟較低的利率。

接著銀行將對房屋進行鑑價,評估價值後才能決定貸款額度。一般自住宅可貸額度約是鑑價金額的8成,若非自住宅或是屬於政府定義的豪宅則是6–7成。

銀行房屋貸款額度取決二大因素1.貸款者本身條件 2.房地真正的價值,房地的部分就會看你購買房子座落的區域、格局以及周遭環境來評估。

但由於每家銀行喜好的客群不太一樣,評估的角度皆不相同,建議是可向2~3家銀行來進行房屋鑑價,了解各家金融機構可貸金額及利率各是多少。

房貸流程三:銀行審核

銀行通常會利用1到3個工作天審核,並決定核發的額度及利率,時間長短取決於是交由人工還是系統,當然如果申貸人的資料較特殊也可能會較久。

銀行就會針對你個人的工作年資、職業類別、公司規模、月收入、戶頭存款以及名下是否有資產(保單、股票、房屋或土地)來評估,

審核完成後會通知申貸者是否核貸。如對條件滿意或無申覆空間,則可以直接進行下一步;如果覺得條件無法接受,可與專員商量協助進行申覆,這個過程通常會進入銀行的人工審核流程,結果較難預料。

房貸流程四:簽約對保

對保是辦理銀行貸款,貸款核準後到撥款前最後一個流程,此時房貸專員會需要申請人以及保人到銀行做簽約對保,就是當面簽署貸款契約書和確認各項貸款細節。

對保的目的是讓申貸人能夠當面與銀行簽訂借貸合約,確保銀行與貸款者的權利義務。
請注意以下填寫的條件是否與說明符合,並且簽完約記得向銀行拿取合約副本留存。

總金額是否正確
貸款利率、及貸款利率可能的變化
貸款年限
附加功能是否清楚 , 例如抵利型、理財型
違約金的年限、罰則比例
是否有寬限期等等,

房貸流程中最重要的環節也在這,在簽約時都必須再三確認合約上的金額及數字是否有誤,簽約後也要在合約審閱期內反覆檢查,確保契約內容正確,最後銀行也會一併開設帳戶作為日後繳還房貸使用。

房貸流程五:不動產抵押權設定

銀行在簽約對保後會立即辦理不動產抵押權設定,這部分會由代書來處理,在房子過戶後代書會幫你帶著建物及土地權狀正本去地政事務所辦理,把房子設定給銀行,抵押權設定金額為你房貸金額的1.2倍。

銀行會一併幫你辦理火險及地震險,這部分需要房貸申請人繳納,一年繳費一次,直到貸款繳清為止 。

房貸流程六:銀行撥款

房貸專員會幫你開戶,作為撥款與日後逐月繳納房貸的帳戶。如果買的房子前屋主還有房貸尚未繳清的話,這時你的房貸銀行就會先做代償,先代償屋主未還的房貸,再做前屋主抵押權的塗銷,這些也都是代書會處理,剩餘的貸款金額會先撥款到買房簽約時雙方的履保專戶裡,由履約管理公司來保管,

最後所有交屋手續都辦理好後,才會將尾款從履保專戶撥款給前屋主,完成所有的房貸流程。

上面的時程加一加最快也要 7 個工作天才能撥款,畢竟銀行收到貸款申請後需要進行各種調查,除了申貸人的信用狀況外(辦理房貸時銀行會要求提供財力證明作為輔助,同時申請過程銀行內部也會做信用調查,信用狀況越良好越容易過件,同時也比較能申請到較多的貸款金額跟較低的利率。),還得審核資料中勾稽關係和內容完善性,以利錄入系統提交審查人員審查。在這個過程中,每個環節都需要一定時間,如果前一個環節出現差錯,便需要補充資料或退回重來,核貸時間當然也會隨之增加。

房貸流程Q&A

房屋貸款成數能貸多少?

要貸到6–8成基本上沒有太大的問題,最後所核貸的額度多寡銀行還是會視申貸人的條件去作調整。

房屋貸款利率高嗎?

各銀行目前利率方面平均落在1.6%~3%,銀行除了評估申請人的條件外,主要還是以房屋價值為優先考量,

房屋貸款加分條件

有薪轉記錄,信用良好,無其他負債,較常往來的銀行這些都是有助於辦房貸

房貸的貸款年限最長是幾年?

貸款期限一般是10–30年,最長貸款期限可達40年。

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以上是房貸流程迷思大破解!房貸審核時間及撥款程序拆解!的介紹,如果有您其他想要了解的事項,歡迎來電免費諮詢,或填寫線上表單,由專人為您服務。

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