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民間設定轉銀行很難嗎?4種代償民間設定解套的方法大公開!

民間設定轉銀行很難嗎?

民間設定 如何解套?這是很多想要貸款人的疑問,民間設定轉銀行解套4種方法一次教您,這一點都不難,您有房屋民間設定時想要轉銀行需要花一點心思才能成功轉貸降息,除了房貸空間與個人信用狀況外,也要考慮民間代償的問題,您也可以自己來完成這些的流程,或是委託貸款通處理。

「如果房屋或是土地有被民間設定,我還有什麼解套方式嗎?」

我的房屋已經有民間房屋貸款利息比銀行高,有什麼方式可以減輕負擔呢?

房屋有民間設定銀行都不受理該怎麼辦?

您的心聲….我們都聽到了…

其實民間設定如何解套也沒有那麼的困難,看完以下內容您就知道為什麼並且找到適合您的方法了

民間設定是什麼?

所謂的「民間設定」就是自己名下的不動產(房屋、土地者),有自然人私人抵押權設定在上面,具有法律債權的保障。這個抵押權可能是第一順位、第二順位、第三順位,這些順位就是債權保障的優先順序。

另外,如果是銀行、法人機構設定的抵押權,就不算是民間設定了。

而民間設定主要作用是:

  • 確保債權存在,並透過地政機關辦理,取得公信力
  • 有抵押品,確保債權權利能順利執行
  • 如果你名下的不動產有民間設定,那麼就較難辦理銀行貸款。

為什麼會被民間設定?

可能會因為『借款人信用狀況欠佳』,

又可能是『銀行房貸審查較嚴格,申請資格不足遭銀行婉拒』,

加上『銀行房屋貸款作業時間比較長、資金緩不濟急』,

向其他親朋好友借款,可能不需要利息或是利息很低,但需要被親友設定抵押權。

或是自己創業開公司,因為往來的需要被其他供應商設定抵押權,確保他們的貨款可以順利取得不會被倒帳。

還有一些情況,好比自家人為了確保不動產不會被拿來亂借錢做的設定。

等等以上的因素通常為求得便利迅速、客戶都會利用房屋或土地等不動產向民間代書或是當鋪或私人申請借款並設定抵押權,以取得一筆資金週轉。

許多人想要將自己的不動產,想要辦理銀行貸款、或者辦理轉貸的時候,才發現自己無法辦理,因為名下的房屋或是土地等不動產已經「被民間設定」了。

如果不動產有私人設定要怎麼辦?要如何塗銷呢?

今天主要教大家幾個簡單的方式來幫大家解套民間設定。就讓本文帶你一起了解!

有民間設定想要找方式解套的時候,提供您幾個方式申辦!

  1. 向親朋好友借一筆資金把民間塗銷,後續可以轉貸銀行再把錢還給親友。
  2. 評估民間轉貸降息的方案,可以減輕貸款壓力。例如原來是在當舖借5分利的借款,轉貸至代書的
  3. 找人頭:看有沒有親朋好友能幫您把房屋移轉到他人名下,重新貸款把全部的貸款一次整合,但前提是那個人必須信用優良不會被銀行婉拒。
  4. 尋求專業的貸款經理人,協助把民間貸款轉向銀行貸款。

如果有民間設定直接跑去找銀行可以嗎?

銀行代償民間是絕對不可能的!

如果您的房屋已經有民間設定貸款的時候直接找銀行辦理時,通常會得到幾個銀行的回覆:

  • 銀行調謄本估價時只要看到他項權利有民間私設的存在時銀行就無法貸款
  • 已經借貸的成數已經過高,沒有轉貸的空間,有些案件是銀行一胎貸款加上民間二胎貸款通常已經到達房屋市價的8~9成了,要進行轉貸的機會就不高了。通常銀行貸款成數一般最高是8成5也是要看地點及物件狀況。
  • 銀行在抵押權設定上最多設定到第二順位,通常不會設定到第三順位,前一、二胎的貸款成數比較低或是個人條件非常的好才有可能

延伸閱讀:<有限制登記/預告登記還可以辦理轉貸或是二胎增貸及降息嗎?>

民間設定轉銀行的進行流程?

3個步驟來教您解套,您可以好好照著做:

第一步 個人條件評估及房屋先估價

房屋估價

我們請銀行人員估可貸的金額。計算銀行核貸金額是否超過目前房屋負債。如果額度不足視狀況提供保人擔保。如果總貸款金額能夠落在銀行評估的範圍內,就有機會全部貸款解套。

個人條件

銀行也會看您的個人收入及信用狀況,先提供勞保異動明細、薪轉存摺內頁半年加封面、收入證明、在職證明(以上其一或二)這些資料先計算收支,之後在由貸款人自查聯徵看一下信用分數及負債狀況,個人信用及收入條件有符合也比較有機會解套。

如果個人沒收入又有民間設定幾乎就不用送銀行了。

房屋鑑價之後有空間處理!個人信用及收入條件也符合了!就進入第二步驟!

第二步代償民間及塗銷這些民間設定

代償民間貸款的方法有3個管道:

  • 向親朋好友借一筆資金把民間設定塗銷,後續可以轉貸銀行再把錢還給親友。
  • 找代墊金主來幫您處理,代墊塗銷設定之後在自己跑去貸款行再把錢還給金主。
  • 找專業公司一條龍處理,由貸款通協助代墊還清民間所有借款,後續辦理塗銷房屋民間抵押權設定。將委託人向民間借款本金,轉回到銀行房貸上。

第三步進行房屋貸款流程:

等銀行核准後,就開始跑對保、設定、撥款等相關流程!

塗銷民間設定的流程

要塗些這些不動產上的民間設定,你需要做兩個步驟:一、原先債權人取消抵押權,二、地政事務所辦理塗銷登記。

步驟一、原先債權人取消抵押權:

由於不動產有民間設定,即代表著目前不動產有其他的債權人。如果我們想要塗銷,就需要請該位債權人將抵押權塗銷。

所需要的文件為:

  • 向債權人領取抵押權塗銷文件
  • 債務清償證明書
  • 他項權利證明書
  • 債權人身分證明文件
  • 債權人印鑑證明

至於要如何說服債權人取消自己的抵押權呢?方法之一是將負債還款完成,或是用其他抵押物,來讓該人願意取消自己的抵押權。又或者說服該債權人,自己若能辦理銀行貸款,後續金額能優先償還給對方。

步驟二、地政事務所辦理塗銷登記

如果成功取得上述文件,即代表該名債權人願意取消抵押權了。此時我們要到地政事務所辦理塗銷登記。

所需文件:

  • 土地登記申請書
  • 債務清償證明書或抵押權塗銷同意書
  • 他項權利證明書正本
  • 債權人印鑑證明
  • 雙方身分證明文件
  • 申請人(或代理人)身分證正本、印章

倘若完成上述這兩個步驟,在不動產上的民間設定就能完成塗銷,就能跟銀行申辦貸款或轉貸了。

成功把民間設定解套轉銀行的秘訣?

  • 仔細審核銀行無法貸款或增貸的問題,並找到解決方法。通常是負債比過高、沒有薪資收入的證明。
  • 多多少少先降低民間二胎的貸款金額了,因為這樣才不會超出銀行審核的貸款空間。
  • 看能不能找到信用狀況良好及收入不錯的保人,盡量提高銀行貸款金額。
  • 一年內有民間私設要有機會轉成銀行的,都要空間夠大,財力條件有水準的有機會。

民間設定轉銀行如果不成功該怎麼辦?

  • 存款低於5000元的「月光族」、
  • 時常提領百元現鈔的「百元族」、
  • 公司規模過小且任職不到一年的「菜鳥族」、
  • 信用卡超額使用或預借現金且延遲繳款的「卡奴」、
  • 負債超過月收入15倍或月收入必須提撥過高比例支付債務的「債奴」
  • 及3個月內銀行辦理信用貸款查詢聯徵超過3次等,
  • 房屋殘值不夠:銀行核貸貸款金額無法超過總債務,沒辦法解決問題。

這些指標也都可能導致無法成功民間設定轉銀行時。或許暫時可以考量民間轉增貸降息的方式,首先您可以自我先了解一下:

目前貸款的方案是什麼?

貸款利率?

貸款金額?

假如:目前民間房屋貸款100萬每個月利息是3分利,等於一個月要繳3萬元的利息,如果轉貸降息後假如降低利息是1.5分利,變成每個月只要繳1萬5的利息,雖然沒辦法短時間轉貸到銀行,至少每個月可以省下1萬以上的利息支出,對您來說或許是可以解決問題的!

最終民間設定解套方法—出售

最後是最簡單也是最不希望用到的方式來解決問題的方法,萬一貸款的負擔實在太大,周轉不過來,也試過了以上的方法還是轉不到銀行的話!

或許您也要考慮先把不動產出售,可以讓您完全免除貸款負擔,可能還有多餘的資金可以運用,或許危機就是轉機,等到一切狀況穩定後甚至回溫時,在考慮買其他的房子也不算最壞!

如果面對龐大的民間貸款債務申貸人有能力馬上清償當然可以自己跑銀行申辦。

而找貸款通的第一個目的是代償民間債務辦理塗銷房屋民間抵押權設定。貸款通能夠真正地找到客戶的問題點,提供有好的方法和建議解決無法貸款的問題。幫你省下的『時間成本』不需一家家銀行等待比較。

民間設定轉銀行,找貸款公司處理時的注意事項

貸款公司在辦理民間設定轉銀行房貸時,以下2個注意事項需要您留意。

  1. 收取費用是否合理透明:某些貸款公司的收費不明,並且於事前就收取費用,卻又無法達成客戶的期待。而在鈔快速,我們的代辦費用都會於專案進行前先跟您完整說明,且在成交還才收取費用,保障您的權利。
  2. 是否用不拉聯徵的方式評估貸款可行性:有些不肖代辦業者會亂槍打鳥到處送件申請,但這樣的作法容易導致聯徵次數過多,使得客戶最後無法順利進行銀行房屋貸款,只能繼續使用民間貸款。而我們貸款通會憑藉多年經驗,先進行案件的評估及銀行對物件的估價之後,有空間處理才會正式送件。

延伸閱讀:<民間房貸好嗎?跟銀行房屋貸款差多少呢?這5項優點甚至比銀行還好!>

以上是民間設定轉銀行很難嗎?4種代償民間設定解套的方法大公開!的介紹,如果有您其他想要了解的事項,歡迎來電免費諮詢,或填寫線上表單,由專人為您服務。

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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