首頁房屋貸款房屋買賣貸款流程大解密!交屋簽約只需4個流程步驟及房貸利率試算

房屋買賣貸款流程大解密!交屋簽約只需4個流程步驟及房貸利率試算

房屋買賣流程

房屋買賣流程 ,分別為簽約、用印、完稅、交屋等4個流程。從簽訂買賣契約書日起若雙方無特別要求拉長流程時間,從簽立買賣契約書至交屋日約為一個月時間。在好不容易找到理想住宅後,簽訂契約注意這些才不會損害到自身權益!買房都需要房屋貸款,這邊提供各大銀行的房貸利率比較,讓你找到最優良的銀行房貸專案!

第一次買房子什麼都不清楚?

房屋買賣簽約流程怎麼走?簽約時我就需要付訂金了嗎?

房仲業者都把房子講得很棒,其中斡旋金、簽約金又有什麼陷阱?

買房子的金額是很大一筆錢,第一次買房,相關事項還在傻傻不清楚?之前常聽到貸款成數而不足需取消合約的案例,今天這篇文章主要是要談房屋買賣交易流程中簽約、用印、完稅、交屋這幾個階段要支付的費用及稅金 。

在好不容易找到理想住宅後,簽約購屋前一定要仔仔細細計算自己手頭上有的現金,避免買屋時遇到資金不足的處境。所有相關費用為參考用,會因時間、地區及屋況不同而產生實務差異。

買房都需要房屋貸款,這邊提供各大銀行的房貸利率比較,讓你找到最優良的銀行房貸專案!

房屋買賣流程(簽約→用印→完稅→交屋)

一、 簽約

買賣雙方針對不動產買賣價款達成協議,對於買賣流程、價款給付方式、買賣條件以文字方式詳載於合約書上,並且雙方親自簽名蓋章,經地政士見證簽約之程序簽約時買方須備證件及款項: 1.印章 2.身份證(或授權書、被授權人身分證) 3.簽約款。

簽約的注意事項

  1. 確認產權(坪數、基地坐落、所有權完整,在付出訂金前,應先到地政機關申請土地、建物登記簿謄本,查閱所有權人、面積、有無設定抵押、或被查封等情事,避免產權有問題。此外,要詳看所有權狀,計算確實的使用面積,以免賣方虛灌坪數。)、
  2. 確認申購價格、
  3. 確認貸款總額(一般貸款如無法貸到預定額度,買方式必須現金補足的,如果沒有多餘的預備金,最好在條款上加註:若無貸款至多少金額此買賣作廢) 、
  4. 確認貸款利率(類型)。

二、 用印

買賣雙方將報稅、過戶所須證明文件交付地政士,地政士並於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書上蓋好雙方印鑑章的手續,稱之為用印,這個流程通常與簽約同時完成。

  • (一)地政士會核對賣方印鑑證明及印鑑章是否相符、證件是否齊全。
  • (二)買方交給地政士自己的證件,可請地政士簽收。

三、 完稅

當稅單(增值稅及契稅)核發後,地政士通知賣方繳納土地增值稅、買方繳納房屋契稅,買賣雙方並於同時支付完稅款項,此稱為完稅。

  • (一)完稅前,請地政士確認塗銷原屋主貸款所需金額,以及自己貸款銀行可核貸金額。
  • (二)依「不動產買賣契約書」約定方式,給付完稅款,並繳納契稅。
  • (三)完稅後,地政士會開始辦理過戶及貸款手續,並請買方開立與尾款相同之商業本票,以作為尾款之擔保,兌現日期通常設在交屋後三天內。

四、 交屋

房屋尾款、現場點交、取回權狀及所簽立的商業本票、鑰匙、住戶規約等,稅費、水電瓦斯管理費分算

  • (一)買方交付尾款同時點交房屋,最好能在房屋現場點交,點交時應檢視房屋現況,並核對附贈設備是否與契約書上所訂相同,交付之鑰匙是否正確。交屋後建議將門鎖換掉。
  • (二)地價稅、房屋稅、水電、瓦斯及管理費應一併分算清楚。
  • (三)交尾款的同時應取回擔保用之商業本票當場作廢,並拿回未用證件及書表等。
  • (四)符合自用地價稅者,應申報辦理自用地價稅,並辦理水、電、瓦斯費、電話過戶等。

買賣流程,分別為簽約、用印、完稅、交屋。從簽訂買賣契約書日起,當天通常會一起將用印流程跑完、七日內申報土地增值稅,若申請一般稅率約七日內稅單就會下來,申請優惠稅率則約十四日內稅單才會下來,再來就是交屋,一般市場上正常交易狀況,若雙方無特別要求拉長流程時間,從簽立買賣契約書至交屋日約為一個月時間。

購屋注意事項

買房的流程非常複雜,簽約時也有許多小細節需要注意,如果忽視了其中一些個人權利,就很有可能會讓買賣雙方產生糾紛, 貸款通這邊整理了一些買房的注意事項,小心別掉入買房陷阱!

斡旋金沒收:

斡旋金指的就是訂金,主要是買主表現誠意,讓房屋仲介人員拿來與屋主談判的籌碼,通常是房屋總價的2%到5%。不要小看斡旋金的法律效力就隨便出價,其實簽下斡旋單後,就等同簽訂了買賣契約,如果這時買家對合約後悔,斡旋金按照法律將會全額沒收。

此外內政部也制定了不動產要約書,與斡旋金最大的不同是,要約書不必先付訂金,而是簽訂要約書。

但缺點是,買主如果反悔,容易被賣方舉證提起民事訴訟,所以購屋人應多方蒐集資訊,確定滿意這間房子後,再下訂或簽不動產要約書,以避免付訂後反悔產生糾紛。

簽約金拿不回來有:

根據內政部《預售屋買賣定型化契約》記載,須給予消費者5天以上的契約審閱期,若在審閱期內反悔,尚未簽約都可以拿回定金。

經過5天以上的合約審閱期後,簽約當天,多數建商會將定金金額收足,也就是將小定轉為大定,並且收取簽約金,合約成立後,林旺根指出,若經過充分天數審閱期後簽約,之前所付的定金,在法律規定上不予退回。

房仲隱瞞房屋瑕疵:

許多不肖的房仲業者,為了提高成交金額、賺取其中的仲介報酬,就對買方隱瞞房屋的瑕疵情況,物件瑕疵部分房仲是否詳盡告知,以及留心一些特別爭議物件狀況,如有無漏水、輻射海砂、違建、凶宅等,把握這些原則,加上房仲多會逐字逐條解釋,民眾應已獲得7、8成的保障。如果有達到「危害居住安全」標準的情況,此時只有少部分的情況買方可以主張解約,但法院通常都認為因為隱瞞所造成的經濟損失並不嚴重,多會判決「減少價金」,判決解約的可能性非常低!無論買賣、租賃,仲介均應於簽訂委託書前查明不動產現況,製作不動產說明書,詳細確實填寫每一項資料否則即易生爭議。

銀行房貸利率試算

說到買房子總是不離貸款,而房貸動輒數百萬,消費者第一時間通常都是希望能向銀行貸款。而銀行房貸種類眾多,主要來說一共有三種管道:

一、財政部青年安心成家優惠貸款:利率多為機動式利率,最低可以來到1.44%。青年安心成家購屋優惠方案之借款人必須年滿20歲,並且借款人本人及其配偶、其未成年子女均無自有住宅者方得申請。這個青年安心成家方案並不限首購、也不限定「一生一次」。

二、內政部自購住宅貸款:由政府補貼利息的「住宅補貼貸款」,針對自購住宅可以提供201~250萬元不等的優惠貸款。貸款人按照規定分類的不同,可以有不同的貸款利率,低達約1.14%。

三、一般銀行房屋貸款:一般銀行房屋貸款利率不等,低從1.6%到2.9%都有。
※以下簡單列出三種管道最低可得利率%數(機動利率),自購住宅方案以及其他軍公教人員、公司特殊補助貸款等,由於在條件認定上較特殊,因此不列入此表。

安心成家

  • 華南銀行1.44%
  • 台灣銀行1.44%
  • 土地銀行1.44%
  • 上海儲蓄1.44%
  • 彰化銀行1.44%
  • 兆豐銀行1.44%
  • 中國信託1.44%
  • 台灣企銀1.44%
  • 合作金庫1.44%

一般銀行房貸

  • 上海商業銀行指數型房貸1.6%
  • 遠東國際商銀指數型房貸1.6%
  • 上海商業儲蓄銀行1.60%
  • 渣打銀行指數型房貸1.6%
  • 國泰世華銀行輕鬆富1.61%
  • 星展銀行指數型房貸1.65%
  • 中國信託一般購屋貸款1.7%
  • 台新銀行一般購屋貸款1.7%
  • 板信商業銀行指數型1.7%

(註:實際利率以各家銀行公布為主)

知道了買新房的交屋簽約流程、購屋需注意的事項後,由於房屋價格都不會是一筆小數目,大部分的人都需要申辦房屋貸款,這邊推薦幾間優質的銀行房貸專案!

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